Законом предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Само понятие государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Давайте рассмотрим пример. 

Лицо желает приобрести земельный участок, регистрационная запись о котором внесена в ЕГРН, а жилой дом, который расположен на данном земельном участке, не имеет сведений о государственной регистрации права недвижимости. Получается лицо, которое желает продать, не может подтвердить своих прав на данный дом.

Следовательно, предметом сделки, в отношении которого будет формироваться стоимость в договоре купли-продажи, будет только земельный участок, а сам дом не может фигурировать в договоре.

Законом предусмотрено, что отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 

1. отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2. отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного Кодекса РФ;
3. отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Судебная практика

Суды, зачастую вынося решения, указывают, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которого является только земельный участок, без указания в договоре на расположенный на нем дом, нарушает требование закона. А именно п.4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, что впоследствии в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ влечет за собой недействительность сделки. При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем, так как при покупке земельного участка он не проявил должной степени осмотрительности и не мог не видеть возведенный на земельном участке дом.

Совет от «Юстиком»

Для предотвращения в дальнейшем споров в суде, а также проблем с государственной регистрацией права на недвижимость необходимо покупать земельный участок совместно с зарегистрированным домом.

Больше новостей вы найдете на нашей страничке в телеграмм, подписывайтесь!