В Госдуму внесены два законопроекта, которые корректируют правила исчисления минимального срока владения жильём для целей НДФЛ. Один документ развивает позицию Конституционного суда об изъятии жилья для госнужд, второй — регулирует ситуации с несостоявшейся господдержкой покупателя. Разберём ключевые новации.
Жильё изъято для госнужд: срок владения суммируется
Весной 2026 года Конституционный суд вынес постановление № 26-П, в котором указал: при изъятии жилья для государственных или городских нужд срок владения новым помещением должен включать срок владения старым. Сейчас это правило действует только для реновации в Москве. КС предписал распространить его на все случаи изъятия для госнужд или в связи с комплексной застройкой, если взамен предоставляется новое жильё.
Во исполнение этих предписаний в Госдуму внесён законопроект № 1523-9 с поправками в статью 217.1 НК. В итоге будет установлено: при расчёте минимального предельного срока владения жилым помещением или долей в нём, предоставленными налогоплательщику в собственность:
-
в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в Москве;
-
либо в связи с актом органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жильё помимо воли налогоплательщика (если дом не признан аварийным или непригодным для проживания и не подлежит сносу или реконструкции),
в этот срок включается срок нахождения в собственности освобождённого жилого помещения или доли в нём.
Важный нюанс: ранее власти хотели использовать формулировку «без согласия налогоплательщика». Однако формулировка «помимо воли», которая теперь присутствует в законопроекте, улучшает положение граждан, поскольку согласие можно дать при вынужденных обстоятельствах при отсутствии воли.
Если изначальное помещение было получено в наследство, в дар от семьи, по приватизации или по договору ренты, а также если жильё — единственное, минимальный предельный срок составит 3 года. В противном случае по общему правилу — 5 лет.
Покупатель не получил госпомощь: срок владения восстановят
Второй законопроект вносит поправки в другой пункт той же статьи. Он описывает ситуацию, когда налогоплательщик продал жильё покупателю, который рассчитывал на одну из форм господдержки. Однако поддержка фактически не поступила — выплата из бюджета покупателю не пришла. В итоге покупатель расторг договор купли-продажи, и жильё вернулось к прежнему владельцу.
Несмотря на то, что право собственности зарегистрировано заново, срок владения для целей последующей продажи восстановится: в итоговый срок включат непрерывный срок владения до указанной неудачной (впоследствии расторгнутой) сделки.
Напомним: при продаже по истечении минимального предельного срока владения НДФЛ не платится. То есть если срок владения старым жильём достаточен, новое можно будет без уплаты налога заменить на более подходящее.
Улучшение жилищных условий семьями с детьми: учтут и стройку
В этих целях будет учитываться не только приобретение нового жилья большей площади, но и новое строительство. Напомним: в 2021 году законом 382-ФЗ введено освобождение семей с детьми от НДФЛ при продаже жилья в случае улучшения жилищных условий. Независимо от срока владения не надо платить НДФЛ с продажи жилого помещения, если:
-
у налогоплательщика не менее двух детей до 18 лет (студенты-очники считаются детьми до 24 лет), или налогоплательщик является одним из указанных детей;
-
приобретено новое жильё или полностью оплачено долевое строительство (без учёта дополнительной оплаты за увеличение площади) в том же году, когда предыдущее жильё продано, или до 30 апреля следующего года;
-
общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у «старого». При этом берутся совокупные доли в собственности супругов и детей. Если кадастровая стоимость не определена — в расчёт берётся только общая площадь;
-
кадастровая стоимость проданного жилья независимо от доли налогоплательщика не превышает 50 млн рублей;
-
в собственности нет других помещений (долей в них от 50%), общая площадь или кадастровая стоимость которых превышали бы характеристики купленного жилья.
В прошлом году законом 425-ФЗ добавлено: в этих целях учитываются недееспособные дети любого возраста, а также те, которые только собираются появиться на свет.
Что это значит для граждан
Новые правила упрощают жизнь тем, кто столкнулся с изъятием жилья для госнужд, неудачной сделкой с господдержкой или улучшает жилищные условия с детьми. В ряде случаев срок владения будет пересчитан в пользу налогоплательщика, что позволит избежать НДФЛ при последующей продаже. Законопроекты пока находятся на рассмотрении — следим за их прохождением.
Больше новостей вы найдете на нашей страничке в телеграмм, подписывайтесь!
