Покупка квартиры на вторичном рынке не всегда сводится к проверке выписки из ЕГРН. В определенных обстоятельствах суд может ожидать от покупателя более внимательного отношения к истории объекта и продавца. Особенно это актуально, когда сама сделка выглядит необычно и содержит признаки возможного риска.
О такой ситуации рассказал юрист Николай Бабий. По его словам, рассчитывать исключительно на отсутствие ограничений и спорных сведений в ЕГРН не всегда безопасно.
Когда одной выписки из ЕГРН недостаточно
Единый государственный реестр недвижимости остается основным источником информации о собственнике квартиры и зарегистрированных обременениях. Однако наличие чистой выписки еще не означает, что у объекта отсутствуют любые юридические риски.
Особое внимание стоит проявить, если квартира продается заметно дешевле аналогичных объектов или ее история вызывает вопросы. Подозрение также могут вызвать неоднократные переходы права собственности за короткий промежуток времени либо недавнее приобретение недвижимости нынешним владельцем.
В подобных ситуациях от покупателя может потребоваться более высокая степень осмотрительности. Суд при рассмотрении спора способен оценивать не только документы из ЕГРН, но и то, предпринимал ли приобретатель разумные меры для проверки обстоятельств сделки.
Какие источники стоит проверить дополнительно
Проблема в том, что информация о судебных спорах, арестах или других обстоятельствах не всегда оказывается в ЕГРН одновременно с их возникновением.
Поэтому при наличии тревожных сигналов имеет смысл выйти за рамки стандартной проверки. Дополнительные сведения можно искать в Картотеке арбитражных дел, на официальных сайтах судов, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Например, спор вокруг имущества может уже рассматриваться судом, но соответствующая информация еще не отразилась в регистрационных данных объекта. Именно поэтому отсутствие конкретной отметки в выписке не позволяет сделать безусловный вывод о юридической чистоте квартиры.
На что обратить внимание до подписания договора
Глубина проверки должна зависеть от обстоятельств конкретной сделки. Чем больше необычных признаков обнаруживает покупатель, тем тщательнее следует изучать предыдущую историю недвижимости.
Насторожиться стоит прежде всего при существенном отклонении цены от рыночной, особенно если продавец не может внятно объяснить причину скидки. Отдельно стоит проверить ситуацию, когда квартира недавно была куплена, а затем практически сразу выставлена на продажу.
Серия сделок с одним объектом за короткий период также требует внимания. В таком случае полезно установить, кому квартира принадлежала ранее, по каким основаниям переходило право собственности и не возникали ли споры между предыдущими владельцами.
Не менее важно выяснить, есть ли у других граждан право пользования жилым помещением и сохраняются ли какие-либо права, которые могут повлиять на последующее владение квартирой.
Обычного покупателя и профессионального участника оценивают по-разному
При возникновении судебного спора имеет значение и то, для каких целей человек приобретал недвижимость.
Гражданин, который покупает квартиру для собственного проживания, обычно находится в более выгодном положении по сравнению с профессиональным участником рынка недвижимости. От него не ожидают проведения столь же глубокой проверки, как от человека или компании, регулярно совершающих сделки с жильем.
В типичной ситуации покупателю достаточно удостовериться в личности собственника, проверить сведения об объекте и зарегистрированных обременениях через ЕГРН, выяснить вопрос с возможными правами третьих лиц и лично осмотреть квартиру.
Но если обстоятельства сделки явно выглядят подозрительно, стандартной проверки может оказаться недостаточно.
Почему важно сохранять результаты проверки
Покупателю стоит не только провести необходимые действия, но и сохранить подтверждение того, что они действительно выполнялись.
Полезно оставить у себя полученные выписки, результаты поиска по судебным базам, документы по сделке, переписку с продавцом и иные материалы, которые подтверждают проявленную осмотрительность.
Это может сыграть важную роль, если спустя некоторое время сделку попытаются оспорить. В таком случае значение имеет не один конкретный документ, а общая картина поведения покупателя: что он проверял, какие обстоятельства мог заметить и предпринимал ли разумные шаги для выявления возможных проблем.
Недвижимость требует проверки не только по реестру
Проверка квартиры перед покупкой — это не формальность, ограниченная получением свежей выписки из ЕГРН. В обычной ситуации этого может быть достаточно для базовой оценки объекта, однако при наличии тревожных признаков покупателю следует расширить проверку.
Особенно внимательно стоит относиться к существенно заниженной цене, быстрой перепродаже квартиры и сложной истории перехода права собственности. Чем больше таких обстоятельств обнаруживается одновременно, тем выше требования к осмотрительности покупателя.
В конечном счете добросовестность приобретателя оценивается с учетом всех обстоятельств сделки. Поэтому сохраненные результаты проверок и документы могут стать важным доказательством того, что покупатель действовал разумно и не игнорировал очевидные признаки возможных проблем.
Больше новостей вы найдете на нашей страничке в телеграмм, подписывайтесь!
